Avis de valeur vénale

Point de départ ?

L’avis de valeur vénale d’un bien constitue la première étape pour vendre dans les meilleures conditions. Nous savons effectivement qu’il n’est pas évident d’être objectif lorsque l’on est propriétaire pour estimer la valeur vénale de son bien, c’est pourquoi l’avis de la valeur réalisé par un professionnel comme un notaire par exemple ou encore une agence immobilière pourra venir gommer les éléments de convenance personnelle tels que souvenirs, attachement, modalités de l’acquisition et conditions … pour bien sûr attirer les prospects avec une évaluation juste et réaliste vis-à-vis du marché local.

Comprendre l'avis de la valeur vénale d'un bien immobilier

Estimation de notre meilleur agent. Comment ne pas se tromper à la lecture des résultats de l’estimation

Quelles sont les méthodes de notre meilleur agent pour estimer le prix de vente « de marché » de votre bien ? L’exemple de la méthode par comparaison

Plusieurs méthodes existent, les plus communes étant la méthode dite « par comparaison » et la méthode dite « par capitalisation », principalement.

La première méthode d’évaluation par comparaison consiste à comparer le bien évalué avec d’autres biens aussi similaires que possible, vendus récemment, au plus proche du lieu de l’estimation immobilière en cours.

Effectivement, des prix immobiliers peuvent changer d’une rue à une autre, d’un quartier à l’autre, etc. Nous regardons tous ces éléments de près pour confirmer notre expérience du terrain et du marché local, qui évoluent.

Nous attachons ensuite une attention toute aussi soutenue à la typologie du bien – maison ou appartement, murs commerciaux ou locaux, terrain -, une construction récente ou ancienne – et dans ce cas de quelle époque, car des différences de valeur s’apprécient entre les types de construction qu’il s’agisse d’un monument d’un secteur sauvegardé ou d’une construction plus contemporaine des années 1970, par exemple -, les superficies, l’accessibilité de plain-pied ou le nombre d’étage, le nombre de locaux dits « accessoires », comme un garage, une grange, un cellier, etc.

Cette méthode est donc comparative d’un bien vis-à-vis d’autres biens où une analyse des prix de vente moyens est effectuée corroborée par une analyse de la médiane des prix de vente.

Et la méthode par capitalisation ?

Un taux de capitalisation est défini en estimant un loyer considéré comme acceptable selon l’état du bien, le nombre de pièces, les éléments de confort, et bien sûr sa situation et son adresse. La capitalisation est le rapport entre le revenu potentiel brut ou net d’un bien et sa valeur vénale.

Ces méthodes par comparaison et par capitalisation sont les plus utilisées. Mais il y a aussi d’autres manières de faire comme lorsqu’on distingue la valeur d’un terrain de la valeur de la maison qui se trouve dessus. S’en suivent des éléments subjectifs et d’exception.

Le potentiel

Ce critère est un élément que nous apprécions dans les avis de valeur immobilier offerts concernant par exemple des maisons anciennes non transformées ou un jeune couple envisagera plus facilement des aménagements comme des surélévations, des extensions, la création d’une piscine ou d’un jardin paysager, une éventuelle création d’activité de gîtes et de chambres d’hôtes, etc. Ce critère subjectif entre en ligne de compte et va contribuer parmi les autres critères d’appréciation à déterminer le prix que l’acquéreur est capable de proposer. Une offre d’achat immobilier sera plus facilement faite rapidement et au prix affiché si l’acquéreur estime que la potentialité du bien est importante. Si le bien est déjà exploité au maximum ou optimisé, la négociation sera plus serrée.

Quels sont les pièges que doivent éviter les vendeurs à l’heure d’évaluer leur bien ?

Nous vous conseillons de vous renseigner auprès de votre notaire sur le prix moyen dans votre secteur, une valeur très précise est possible.

Vous pouvez aussi avoir recours aux agences immobilières, à notre agence, ce qui vous permettra de trouver un prix juste pour que le bien soit conforme au marché, et donc vendu dans des conditions et des délais raisonnables.

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Pour toujours mieux vous servir, nous restons à votre disposition pour répondre à vos questions sur les estimations gratuites et offertes de nos meilleurs agents. 

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