La vente en viager ?

Révisé le vendredi 28 octobre 2022
Vente en viager

Un bon achat ?

L’investissement en viager peut s’avérer une bonne opération compte tenu du vieillissement de la population mais reste une activité de niche dans le marché global de l’immobilier.

Le viager libre ou occupé ?

Le viager peut tout d’abord être libre ou occupé. Dans le premier cas, l’acquéreur dispose librement du bien à la signature de la vente tandis que le vendeur conserve toute sa vie l’usufruit ou un droit d’usage du bien vendu dans le cas du viager occupé. L’usufruit permettra au vendeur en viager occupé de continuer d’occuper le logement ou d’en percevoir les fruits, le droit d’usage de conserver l’usage personnel du logement en y habitant sans pouvoir le louer.

Le logement dans le cas du viager occupé pourra être occupé par l’acquéreur à partir du décès du vendeur ou du dernier survivant lorsque le contrat concerne plusieurs vendeurs.

Le paiement ?

La vente consiste pour l’acquéreur à acheter un logement sans avoir à verser la totalité du prix le jour de l’acquisition. Le prix est généralement constitué d’une somme versée le jour de la vente appelée le bouquet et d’une rente viagère que le vendeur perçoit jusqu’à son décès.

Le bouquet est une partie du prix payée comptant à la signature du contrat de vente. Le bouquet n’est pas obligatoire. Il est librement fixé par les parties et il équivaut, en général, à 30% de la valeur totale du bien. La rente viagère, elle, peut être versée à une ou plusieurs personnes physiques. Dans ce dernier cas, une rente est versée à chacun des vendeurs (époux ou indivisaires).

En cas de décès de l’un des bénéficiaires, la rente (réversible) peut être reversée intégralement au survivant ou être réduite proportionnellement (réductible).

La valeur totale de la rente est incertaine puisqu’elle dépend de la durée de vie du vendeur. Son montant est estimé en fonction de plusieurs critères parmi lesquels : l’âge et l’espérance de vie du crédirentier, la valeur du bien, les loyers que pourrait percevoir le crédirentier si le logement était loué. L’agent immobilier ou le notaire peuvent calculer le montant de la rente, vous pouvez les consulter pour tout complément d’information, ce qui est bien évidemment conseillé pour bénéficier de méthodes de calculs éprouvées.

L’indexation de la rente pour en réviser annuellement son montant sera possible si elle est inscrite dans l’acte de vente, comme pour le cas d’une clause résolutoire autorisant le crédirentier à récupérer le bien dans le cas ou plusieurs rentes ne seraient plus versées par le débirentier ou pénale permettant au crédirentier de se réserver le droit de conserver le bouquet versé dans le cas de la résiliation de la vente.

La charge de l’entretien, des travaux, des impôts…

Dans le cas du viager occupé avec usufruit

En l’absence de précision dans l’acte de vente, les charges suivantes peuvent être payées par le vendeur : réparations et entretiens courants du logement sauf s’il libère totalement le bien vendu, taxes d’habitation, foncière et d’enlèvement des ordures ménagères, factures d’énergie ; les grosses réparations sont prises en charge par l’acheteur.

Dans le cas du viager occupé avec droit d’usage

En l’absence de précision dans l’acte de vente, la taxe foncière et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères peuvent rester à la charge de l’acheteur. La répartition des autres charges et travaux devront être prévue dans l’acte de vente.

Dans le cas du viager libre

Les charges (factures d’énergie, taxes, impôts…), l’entretien courant et toutes les réparations peuvent être à la charge de l’acheteur.

Conclusion

Le viager peut s’avérer ou non un bon investissement, le bouquet restant sensiblement moins élevé que l’achat d’un bien en pleine propriété. Mais attention aux calculs du nombre de rentes restants à payer, pouvant de façon aléatoire varier des hypothèses et projections.

Se rapprochez d’un professionnel connaissant les méthodes et règles de calculs d’une vente en viager peut s’avérer judicieux avant une signature. Alors n’attendez plus et contactez-nous.

Benjamin Maury – contact@maury-immo.com – 06.70.14.96.36.