Préalables
Acheter une maison ou un commerce est bien différent qu’acquérir un produit de consommation courante. Effectivement, les montants investis sont généralement importants pouvant nécessiter des services extérieurs comme l’intervention d’organismes prêteurs. Aussi, les biens immobiliers sont nombreux et souvent bien différents les uns des autres avec des caractéristiques en sus ou en moins pouvant changer la destination du bien. Les étapes successives pour finaliser un projet d’acquisition peuvent être elles aussi longues et complexes, tant sur les plans administratifs que privés ou chacun doit trouver son intérêt. L’analyse de l’acquisition ou de la vente immobilière est donc importante pour chacun d’entre nous, et mérite la plus grande attention. L’appel aux services de l’agence peut s’avérer opportun dans ces circonstances, et répondre ainsi à différentes motivations tant familiales que financières, environnementales, patrimoniales ou stratégiques.
Définir « le prix marché »
La clientèle de l’agence se fait généralement une idée de la valeur d’un logement en consultant des annonces de vente. Attention tout de même à bien considérer les facteurs pouvant faire varier la valeur du bien comme l’emplacement, la qualité du bâti, les équipements, le type de matériaux de construction employés, la période ou l’année de construction, l’aménagement, la surface, … Ce premier avis recueilli, il peut convenir de le confirmer ou de l’ajuster en sollicitant l’agence. Nous conseillons de proscrire toute surestimation au risque de retarder considérablement la revente.
L’organisation de l’achat
Vous avez trouvé le bien qu’il vous faut, l’agence vous a peut-être porté concours. Il est temps désormais d’organiser votre acquisition au regard de votre vie personnelle, de votre situation financière mais aussi de vos objectifs et projets éventuels : locatifs, anticipation d’une transmission.
Un achat à titre personnel
Si vous êtes célibataire, peut-être achèterez-vous en votre nom, sur vos fonds, ceux de votre banque ou encore grâce à un financement familial. Dans ce dernier cas, sachez qu’il pourra bénéficier d’une donation en franchise de droits tous les 10 ans [1], à concurrence de 159 325 € par parent et par enfant ; de 31 865 € par grand-parent et par petit-enfant ; de 5 310 € par arrière-petit-enfant.
A ces dons familiaux, s’ajoutent les dons manuels par tranche de 10 ans pour un montant de 31 865 € si le donateur est âgé de moins de 80 ans. Nous recommandons de notarier les actes de dons manuels dans le respect de l’article 931 du code civil.
Un achat d’un couple marié
Un couple marié sans contrat lui, se verra appliquer le régime de la communauté réduite aux acquêts, la communauté étant alors composée uniquement des biens acquis pendant le mariage hors ceux acquis par succession ou provenant du patrimoine antérieur au mariage. L’achat d’un bien immobilier créera par défaut une indivision même si seulement l’un des deux est acquéreur. Une autre vision peut consister à concevoir le régime de séparation de biens.
Un achat au travers d’une société
La meilleure protection semblant être la constitution d’une société civile immobilière (SCI) afin d’accueillir le patrimoine pour stabiliser, éviter la transmission de parts au travers d’une succession si la souscription de parts a été financée par un crédit. La seule difficulté ressentie pouvant être la transmission de biens en cas de décès d’un parent à/aux enfants mineurs, requérant le contrôle du juge des tutelles lors de la vente du bien immobilier à l’actif de la société.
Un achat d’un couple non lié par contrat
Les situations diffèrent selon que vous êtes en situation de concubinage ou en présence d’un pacte civil de solidarité. Dans le premier cas, il n’est pas identifié à ce jour de difficulté lorsque l’acquisition est réalisée par l’un des concubins, sauf, en cas bien entendu de décès du concubin propriétaire qui n’aura donc pas protégé le survivant, pouvant entraîné la vente du bien. Des solutions existent comme certains régimes tels que la tontine, la société civile, le partage croisé de nue-propriété et d’usufruit mais il sera nécessaire de consulter un professionnel tel qu’un notaire afin de bien évaluer les spécificités de chaque situation, de les traiter avec la plus grande attention. Dans le second cas, les biens acquis sont indivis pour les pacs conclus avant 2007 et en séparation de bien pour les autres.
Ce dernier régime offre une fiscalité réduite sur les revenus communs ainsi qu’un abattement de 80 724 € sur les mutations par donation ou encore une exonération de droit de succession. Le testament sera requis pour recueillir les biens du défunt puisqu’au contraire du conjoint survivant, le concubin pacsé n’est pas considéré comme un héritier.
Enfin, dans ce cas de figure, vous pouvez opter pour différents régimes comme la tontine avec le risque de tomber dans le régime de la donation au taux de 60% avec un abattement de 1500 € si le bien ne constitue pas la résidence principale ou si sa valeur est supérieure à 76 000 €, la société civile immobilière avec le rachat de part en cas de conflit ou de décès, le démembrement de propriété, ce qui garantit au conjoint survivant un droit d’usage ou d’habitation sur la totalité du logement.
[1] L. n° 2011-900, 29 juill. 2011 de finances rectificative pour 2011, JO 30 juill., p. 12969, art. 10 [applicable aux dons consentis depuis le 31 juillet 2011]
